日前發布的“十五五”規劃建議提出，要堅持擴大內需這個戰略基點，堅持惠民生和促消費、投資于物和投資于人緊密結合，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，大力提振消費。
仲量聯行方面分析認為，這對實體零售物業提出新要求的同時，也帶來了發展契機。“未來五年，隨著政府部門大力推進促進消費政策，消費類基礎設施公募REITs有望不斷擴容，實體類零售物業將受到更多投資者追捧，這也將倒逼零售物業不斷加強品牌調整力度，深度挖掘消費新需求，更好吸引年輕消費者群體，通過創造供給滿足需求，從而讓行業實現‘螺旋式’漸進發展。”
《中國經營報》記者注意到，觀點指數日前發布的《表現力指數·2025年度商業地產表現報告》顯示，當前，在商業地產企業面臨收入考驗的同時，行業已步入分化與盤活的新階段。自10月下旬開始，已有相關企業逐漸恢復投資動作。
事實上，商業地產已經邁入“精耕細作”階段。在業內人士看來，部分企業可以憑借豐富的品牌資源、精細化運營能力和全國化布局，在市場疲軟下實現業績增長。但也有不少企業依然面臨挑戰，出現業績停滯或下滑問題。除受市場環境影響外，也反映出企業在品牌號召力、運營效率和抗風險能力方面還存在短板。
體驗式消費需求不斷增加
零售商業地產已經邁入新發展階段。
相關數據顯示，2025年1—9月，社會消費品零售總額累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。另據文化和旅游部統計數據，今年國慶中秋8天長假，全國國內出游人數達8.88億人次，較2024年國慶節7天假日增加1.23億人次；國內出游總花費8090.06億元，較2024年國慶節7天假日增加1081.89億元。
另一方面，商業地產開發投資端仍面臨增長乏力問題。據“觀點指數商業地產企業表現”研究成果數據，大型企業雖憑借優質資產和運營能力搶占較大的市場份額，但收入持續增長難度較大；中小企業則因項目競爭力不足，面臨招商難、運營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。
不過，相關企業正通過探索首店經濟、銀發經濟、城市微度假商業等新形態、新模式，打造新的增長點。
在東原致新、東原仁知董事長羅韶穎看來，中國是一個有著14億人口的大國，僅一、二線城市就有約4億人口。這也意味著，龐大的人口總數提供了消費力基礎。
“基于這樣一個總數，進行消費需求激活與提升，需要從大的總量里拆解出哪些人有消費潛力，且有消費需求等待釋放。”羅韶穎表示，具體來看，中年初老人群和年輕人群值得關注。“中年初老人群的收入結構達到了人生各階段的峰值，需要花錢解決的痛點卻越來越多；年輕人是最有動力花錢的群體，也有動力賺錢。”
同時，中產消費群體正在結構性下沉，并通過心理調適完成消費行為的自洽，形成了“我全都要”的復合型消費心態。
對此，羅韶穎表示，面對這一趨勢，公司提出了“內容即店鋪，客戶即媒體，服務即營銷”的發展戰略。“從選址到運營全程社交媒體直播，構建自然流量池；熟人推薦取代傳統廣告成為主要獲客渠道；差異化服務成為核心競爭力。”
觀點指數方面認為，未來，隨著消費者對體驗式消費需求不斷增加，城市微度假商業、奧萊+文旅等類型的業態有望成為新的增長點，社區商業則需進一步加強精細化運營，深入了解社區居民的需求，不斷豐富業態組合，提升客群的黏性。
聚焦價值挖掘
在此背景下，企業正依托全新的發展戰略深度挖掘潛在商業價值。
據觀點指數方面統計，今年上半年，商業地產企業業績表現分化明顯。新城控股、恒隆地產、太古地產等多家零售商業企業營收均取得了不錯的業績增長成績。在業務發展方面，尋找存量發展機遇正成為重點，多家企業紛紛通過輕資產模式擴大版圖。
同時，隨著商業競爭進入白熱化階段，項目間的競爭也從單純的區位和品牌，全面升級為內容創造、獨特體驗和精細運營的多維比拼，不同類型和能級的商業項目需采取符合自身定位與目標客群的提升之法。
一方面，企業需要找好賽道。在德勤中國消費行業主管合伙人張天兵看來，在過去幾年里，大概有三分之一的賽道處于增長狀態。“這些賽道背后有相應的驅動因素，如寵物經濟、文化經濟、健康經濟、銀發經濟、單身經濟等，商業從業者需要尋找一些結構性的機遇。”
另一方面，企業也需要具備競爭優勢。光大安石資管總裁周頌明表示，當前，每家企業都需要找到自己的立足支點和競爭優勢。“如果什么優勢都沒有，就很容易被淘汰。”
周頌明進一步表示，當前定制化、精細化服務比較重要。“由于新開發項目較少，更多的是更新低效、價值過剩的物業。這涉及考慮定制化，項目規劃要根據自身條件、外部環境、客群結構、產品競爭來定制，打磨產品的能力非常重要。”
記者注意到，已有多家企業聚焦現有資產優化與價值挖掘工作。例如，恒隆地產此前公布了“恒隆V.3”策略，側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資，即通過小投資、輕重結合的資產模式，與集團現有的優勢項目進行資產整合，從而提升現有項目的市場競爭力和創收能力。
觀點指數方面也表示，整體來看，短期政策對消費端的刺激效果已逐步顯現，尤其是場景融合與補貼政策精準激活了居民的消費潛力，但投資端復蘇滯后，也反映出市場信心修復并非短期之功。